מה לעשות קודם? לקנות או למכור?

לאחרונה פונים אליי קונים רבים בשאלה מה כדאי לי לעשות קודם? האם למכור את הנכס הקיים שברשותי ורק אז לחפש דירה לקנייה. או לחילופין קודם למצוא דירה לקנייה ורק אז למכור את הנכס שברשותי.

רציתי לעשות לכם קצת סדר בנושא…

קודם כל זאת התלבטות דיי גדולה, זאת החלטה שצריך לקבל מראש על מנת לדעת לאן פנינו מועדות, תוך חיסכון באנרגיות ובזמן.

בנדל"ן אין דרך אחת נכונה! כל דרך יש לה את היתרונות והחסרונות שלה.

אני אמנה את היתרונות והחסרונות בכל דרך, תוך התחשבות במצב הכלכלי בכל סיטואציה.

לקנות דירה לפני מכירת נכס קיים:

חסרונות:

מכירת נכס תחת לחץ – מכירת נכס בימים אלו זה לא סיפור פשוט. אם מתמזל מזלנו ואנחנו מתמחרים את הנכס נכון זה יכול לקחת יחסית מהר ואז ידינו על העליונה. עם זאת, לפעמים מכירת נכס מתעכבת מעבר למצופה. כאשר אנו קונים נכס לפני שמוכרים אנו מסתכנים בכך שנעמוד תחת לחץ של זמנים בעת תהליך מכירת הנכס. דבר זה עלול לגרום לירידה במחיר המכירה בשל הצורך בהעברת כספים במועדים אשר נקבעו מראש בתהליך הקנייה.

יכולת כלכלית – לא כל רוכש בימינו מסוגל לקנות נכס שני לפני שמכר את הנכס הראשון שברשותו.

לשם כך ישנן שתי אופציות:

מישכון הנכס הראשון תוך קבלת הלוואת גישור (ישנם קריטריונים לקבלה).

הון עצמי התחלתי של 50% לפחות מעלות הנכס השני על מנת לבצע עסקת מכר.

הערה: יש לשים לב שכדי למנוע מצב בו תשלמו מס רכישה על דירה שנייה, יש למכור את הנכס הראשון תוך 18 חודש מעת ביצוע עסקת המכר השנייה.

יתרונות:

לוח זמנים מוגדר – בעת מכירת הנכס יהיה לכם לוח זמנים ותשלומים ידוע מראש. מה שנותר לכם הוא רק לחפוף בין התאריכים בקנייה ובמכירה.

חיפוש נכס ברוגע – אין לחץ! אין לנו מועד פינוי לדירה שלנו! אנו יכולים לחפש בשקט ובשלווה את הדירה אשר תתאים לנו. בנוסף, אם אנו לא מוצאים נכס אשר מתאים לנו אנו יכולים עדיין להתחרט ולהישאר בנכס שברשותנו.

למכור דירה ואז לקנות:

חסרונות:

מועד פינוי – המועד פינוי במקרה זה עובד לרעתנו. אנחנו לא יודעים מראש מה הפינוי של הדירה אותה נרצה לקנות והנכסים שאנו נפנה אליהם הם רק נכסים שמתאימים לתאריך הפינוי שאנו צריכים. בנוסף, במצב בו לא מצאנו דירה לקנייה ומועד עזיבת הדירה שברשותנו קרב, נוצר לחץ ולעיתים קרובות כאן מגיעות הפשרות.

תמחור לא נכון – כאשר אנו מוציאים נכס למכירה "בלי לחץ" לפעמים אנו גורמים לנכס להישרף בשוק. למה? בדיוק בגלל זה! כי אין לנו לחץ. אנו מתמחרים את הנכס הרבה מעבר למחיר השוק הראוי לנכס ובכך גורמים לנכס לעמוד הרבה זמן בשוק ללא מציאת קונה מתאים. תזכרו!!! הישראלים תמיד בודקים כמה זמן נכס לא נמכר "ומנצלים" את זה לטובתם.

יתרונות:

תקציב מוגדר – אנו יודעים בדיוק מה התקציב שיש לנו לרכישת נכס חדש. אין השערות, יש מציאות!.

הכח אצלנו – בעל המאה הוא בעל הדעה! שהכסף אצלנו (לאחר מכירה), הכח שלנו במשא ומתן גדל משמעותית.

מיקסום מחיר מכירה – תהליך שמתבצע על מי מנוחות, אין לחץ בגלל תשלומים לקנייה או ריבית של הלוואה, אנחנו יכולים לסנן הצעות לא רלוונטיות ולבחור את ההצעה הטובה ביותר שהשוק מציע לנו.

מה דעתי ?

בהתאם לתקופה בשוק הנדל"ן כיום (יוני 2020), הייתי מציע ללכת על הדרך היותר בטוחה כלכלית והיא ניהול מכירת הנכס שלכם בשלב הראשוני תוך קביעת טווח פינוי של 6-8 חודשים כתנאי הכרחי וזאת על מנת שיהיה מספיק זמן למציאת דירה לקניה.

חשוב לציין – אם מבחינה כלכלית כן תוכלו לקנות דירה שנייה ללא לחץ כלכלי, לפני שמכרתם את הראשונה, אז דרך זאת טובה באותה מידה עבורכם.